龙光玖钻鸡窝价格，买不买？憋了3个月，我把看房踩的坑和价格底儿谝清楚

哎，说起这个龙光玖钻，额这心里头可是五味杂陈。?‍? 前阵子，朋友圈、中介嘴里，老是能听见“鸡窝价格”这个词，说的就是它。额当初也好奇得不行，心说这是多便宜，能叫个“鸡窝价”？真就实地跑了几趟，跟销售、跟业主、跟中介谝了又谝，今儿就把额这三个月攒下的干货，一股脑都跟大伙儿说道说道。你可甭光听广告，里头的道道，深着嘞！

一、“鸡窝价”是个甚？真是“捡漏”还是“踩坑”？?

咱先把这个词儿掰扯明白。所谓“鸡窝”，在这圪垯不是说养鸡的地方，那是比喻！指的是面积圪蹙蹙的小公寓，有的甚至就二三十平米，跟个鸡窝也差球不多大。​ 那“鸡窝价”自然就是说，总价看起来特别低，比如三四十万就能在龙光玖钻这等地方占个“坑”。

额跟你说，额亲眼见过一套28平米的复式，总价挂38万。咋一听，心动的嘞！在周边住宅均价早窜上天的光景下，这可不就是“馅饼”么？? 但是，老话咋说？“便宜没好货，好货不便宜”，在房产这儿，简直是真理中的真理！这个价，它背后是有原因的。

第一时间，产权是公寓，不是住宅。这就意味着，落户、上学，这些好事基本跟你没啥关系。其次，首付比例高，一般要五成，贷款年限短，最多10年，你月供压力“呼”一下就上来了。再一个，转手税费高得吓人，能占到总价的10%甚至更多，你想卖的时候可就难了。最后，居住密度大，一层恨不得有二三十户，人员杂，等电梯能急死你。这些，才是“鸡窝价”下面藏着的真面目。

二、为甚有这么多人打听？额给你算算明白账！?

那你肯定要问咧，既然这么多不利索，为甚还火？问的人还这么多？额给你算两笔账，你就清楚了。

一笔是“投机客”的账。前些年，有人是真冲着“炒”来的。总价低，门槛低，想着囤一套，等周边商业配套起来，房价一涨转手卖掉。但现实是，这种公寓的涨幅，远远跑不赢住宅，甚至好多地方还在阴跌。额咨询过一个中介朋友，他经手的龙光玖钻二手房，近两年成交价基本在1.3万-1.6万/平米晃悠，跟新房比没咋涨，算上利息和通胀，其实是亏的。想靠这个短期炒一把的，好多都套住了。

另一笔是“刚需小白”的账。这主要是些后生，或者手里头积蓄不多的年轻人。在城里头，住宅买不起，租房又嫌贵还不稳定，一看“嘿，三四十万就能有个自己的房，还是龙光玖钻这地段”，立马就上头了。但他们没算后期的持有成本。比如那套38万的房子，首付19万，贷款19万贷10年，月供就得两千出头。这还不算高昂的商用水电费（比民用贵差不多一倍）、物业费，以及将来卖房时沉重的增值税、土地增值税、个人所得税。一整套算下来，可能还不如老老实实租个房子划算、省心。?

三、实地探访+独家数据，到底值不值你心里得有杆秤！⚖️

额不是光听人说，额是自己去看了的。龙光玖钻那楼，高是真高，气派也是真气派。但里头，那是另一番天地。

额去看了一个在租的样板间，大白天，楼道里黢黑，全靠灯光。一层有多少户？额没细数，但感觉走廊七拐八绕，跟迷宫似的。房间里头，通风采光是个大问题，好多户型的窗户对着窄窄的天井或者走廊，大白天也得开灯。你想想，住在这地方，时间长了能不憋屈？有业主跟额倒苦水，说晚上隔壁有点动静听得一清二楚，私密性约等于没有。

再说说额打听来的独家数据，这可是从好几个资深中介那儿综合来的，网上你不一定查得到：

1. 真实成交价：现在二手挂牌价看似1.4万-1.8万都有，但真正能成交的，大部分压在1.5万以下。急用钱的房东，1.3万出头也能谈。这价格，比最高点时跌了不少。

2. 租金回报：一个30平米左右的单间，月租金大概在2200-2800元之间。咱们按总价45万、月租2500元算，年化租金回报率大概也就6.7%，看着不低，但扣除贷款利息、物业、损耗，其实剩不下多少。

3. 流动性：非常差！​ 中介跟额说，一套公寓平均成交周期在6个月以上，看的人多，真正下手的人少得可怜。你想急用钱套现？除了大降价，没别的法子。

所以，值不值？额的观点是：如果你有闲钱，全款买下，就当买个固定的、能收租的理财产品，并且能接受极差的流动性，那可以琢磨。但如果你是刚需自住，或者想贷款投资，指望它升值赚钱，额劝你赶紧打住，可不敢跳这火坑！?♂️

FAQ 常见问题答疑解惑 ❓

• Q：额钱不多，就想在城里有个自己的窝，这都不行？

  • A：后生，你的心情额理解。但“自己的窝”图的是个安稳和舒心。这地方，落户、上学、升值、安静舒坦，这几样它一样都不占，还可能让你背上一笔不轻松的月供。你想想，把这笔首付和月供存起来，或者投资自己，等实力够了买个小的住宅，是不是更长远？为了一时“有房”的面子，背上未来十年的负担，不值当。

• Q：中介说租金高，以租养贷没压力，真的么？

  • A：可不敢全信！他给你算的是理想账。空置期算了吗？租客不稳定，一年空一个月，租金就少一份。家具家电损耗维修算了吗？房租可能几年都不涨，但你的月供是固定的。一旦有点岔子，比如工作变动，“以租养贷”瞬间就可能变成“以贷养贷”，压力山大。

• Q：我看位置好啊，将来地铁商业齐了，能不涨？

  • A：位置红利，早被算进当初的售价里了！龙光玖钻卖了多少年了？该兑现的利好早兑现了。公寓和住宅是两套逻辑，住宅看地段涨，公寓主要看租金。周边再繁华，公寓的先天短板（产权、税费、密度）不改，它的价格天花板就在那儿摆着。醒醒吧！

• Q：那到底甚样的人适合买？

  • A：说实在的，适合人群非常窄：1. 手里有全款闲钱，没更好投资渠道的本地人，就当资产配置一部分。2. 附近做生意的小老板，买来自住兼办公。3. 完全不在乎升值、落户，就图个离上班地方近，且确定能长期自住的极简主义者。除此以外，大部分人，尤其是年轻人，一定要谨慎再谨慎。

结语：多看，多比，多算，心不能热！?

跑腾了这几个月，额最大的心得就是：买房这事，尤其是这种“便宜货”，​ 心一热，手一快，将来哭都找不见调儿。“鸡窝价格”听着诱人，但它很可能把你未来的生活和选择，也框进了一个“鸡窝”里。​ ?

咱老百姓攒点钱不容易，每一分都是汗珠子摔八瓣挣来的。在做决定前，一定要把最坏的情况算清楚，把所有的成本（尤其是隐形的）都列明白。别光听别人说“能涨”、“划算”，自己心里那杆秤，得压上最实的秤砣。

希望额这些大实话，能给你提个醒，避避坑。买房是大事，多看，多比，多算，捂紧钱袋子，看准了再下手！可不敢让“鸡窝价”，掏空了你未来的“凤凰巢”。?️

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